安老按揭係咪搵笨？介紹安全退休理財新方法

作為退休三寶之一的安老按揭是一款政府支持的退休理財工具，旨在為受保人提供穩定現金流，但卻常常被人標籤為一個騙案。究竟安老按揭是否真的搵笨？StashAway為你整理安老按揭計劃的利弊及了解申請條件、成本、風險及對資產承傳的影響，助你精明選擇適合自己的退休理財方案。

安老按揭是什麼？為什麼又叫逆按揭？

安老按揭（Reverse Mortgage）是香港按證保險有限公司所推出，由銀行提供的一種抵押貸款安排：長者可用自住物業作抵押向銀行借款，隨後銀行則月向借款人派發年金或一筆過派發現金。由於買樓按揭是「先借筆款買樓，之後每月供」，而逆按揭則是「先有樓，之後每月收錢」，兩者恰恰相反，所以安老按揭亦被稱逆按揭。

借款人在一般情況下毋須在生前償還貸款結欠，並可一直住在原來的物業直到身故或計劃終止。 當計劃終止時，遺產代理人（通常為借款人子女）可選擇還清貸款贖回物業，否則貸款機構將會出售物業以作還款，若有剩餘金額將交還於遺產代理人。​

參加安老按揭有什麼條件？

安老按揭的申請人必須符合以下條件：​

逆按揭申請人年齡及身份要求

申請人一般需年滿55歲或以上並持有有效香港身份證。若物業屬未補地價的資助房屋，部分方案則會要求申請人年滿60歲或以上才可申請。 另外，申請人亦不可身處破產程序、不可有破產呈請或債務重組安排，否則通常都不會獲批核。​

申請人可以是物業唯一業主，亦可以與其他人聯名持有，通常最多可接受三位聯名借款人共同申請，方便夫婦或家庭成員一齊保障退休現金流。部分計劃亦會接受以有限公司全資持有的物業，但持股結構與借款人身份必須完全對應。

逆按揭樓齡及物業要求

物業必須是位於香港的住宅物業，只要是符合相關轉售及批地規定的物業，無論私人樓、居屋或部分資助房屋都可合資格。

而逆按揭的樓齡一般要求為50年或以下，超過50年的物業會按個案審批，可能需要額外驗樓報告，銀行會視乎樓宇狀況及風險再作決定。​

另外，物業必須沒有出租及沒有違反政府租契或公契，通常亦不可以有未解除的其他抵押或轉售限制。未補地價的資助房屋如想加入安老按揭就必須先取得相關政府部門的書面批准，確保不違反轉售限制。​

申請步驟與輔導安排

申請安老按揭前，申請人需先接受指定機構的逆按揭輔導，由顧問詳細講解計劃特點、風險、成本及對家人／遺產的影響，完成後才可獲發輔導證書並正式可以向合作銀行遞交申請。隨後會由銀行辦理物業估值、批核及法律文件，批出後按約定方式開始發放年金或一筆過貸款。​

在放款前，部分銀行可能會要求申請人完成一份健康問卷，以確保申請人清楚明白計劃及相關責任；整個申請流程一般需時數星期至一兩個月不等。​

安老按揭有什麼好處？

安老按揭為持有物業的香港長者提供了另一種退休現金流來源，某程度上可視為是一種以樓換取退休收入的工具：

​安老按揭好處1：將磚頭變成現金流

不少香港長者只空有一棟物業但卻沒有足夠現金支持日常生活，安老按揭正正可以將已供滿或基本供完的自住物業轉化為每月固定收入，補貼退休後的生活開支、醫療費用或旅遊消費等。逆按揭亦允許長者繼續住在原有的單位中，環境變動更少，心理壓力也更低。​

長者可以選擇以固定年期或終身收取年金，若擔心錢會在離世前便用完，後者的選項則可以提供較大的安全感。若需要一筆過的資金支付醫療或其他大額支出，亦可選擇先一筆過提取部分金額，靈活度相對較高。​

安老按揭好處2：借款人在生時毋須還款，一般情況下可終身居住

傳統按揭需要借款人每月持續供款，而逆按揭的借款人在生期間一般情況下都毋須償還貸款，亦無須因還款壓力而被迫賣樓或搬遷。計劃亦保障了借款人在原有物業的居住權，只要沒有嚴重違約，貸款機構一般都不會隨意收樓。

若最終出售物業後所得的金額不足以還清累積結欠，按揭保險亦會代為承擔風險，正常情況下不會向借款人或家人追討差額，提供一層心理及實際保障。​

安老按揭好處3：合法減少資產，配合整體財務安排

長者將部分樓價變成年金後可減少帳面上的不流動資產，令整體資產配置更平均，有利應對通脹、利率波動及醫療支出上升的風險。若長者沒有子女，或子女經濟已獨立並沒有繼承物業的需要，該長者便可以善用逆按揭提升退休後的生活質素。​

逆按揭的年金收入亦更穩定，能為風險承受能力較低的長者提供一個比股市及基金派息方案更可靠的長期收入。

安老按揭有什麼缺點？

雖然安老按揭有其吸引之處，但網上出現安老按揭搵笨的留言都主要圍繞以下幾個缺點：​

安老按揭缺點1：利息及保費隱性成本累積

逆按揭的利息會就累積貸款結欠計算，並會隨時間不斷滾大，再加上按揭保費、法律、手續及輔導等費用，長遠下會成為一筆較大的隱性成本。由於借款人不需每月還款，所以這些成本會一直藏在結欠數字內，容易令人忽視這些開支。​

從數學角度來看，若樓價長期升幅高於利率及保費，只純粹計資產淨值的話未必會有太大虧蝕；但若按揭的利率高，但樓價升幅有限的話，日後留給下一代的遺產淨值就會明顯縮水。​

安老按揭缺點2：影響資產傳承安排

選擇安老按揭等同於以物業業權換取退休收入，除非家人願意一次過還清欠款以贖回物業，否則最後很大機會會被賣出套現還款。若長者及其家人原意是想將物業傳承至下一代，則會和逆按揭有衝突，容易引發家庭爭拗。​

即使逆按揭計劃設有無追索保障，但出售物業後的餘額亦會被長期利息及保費侵蝕而減少，令子女最後實際能獲得的遺產減少。​

安老按揭缺點3：樓齡及物業條件有限制

隨住香港舊樓愈來愈多，不少長者手持的物業樓齡已超過50年，無法再參與逆按揭計劃。雖然部分計劃仍會受理超過樓齡條件的申請個案，但實際結果仍需視乎驗樓報告批核，且最後的按揭成數及年金金額可能會較低，不一定符合申請人的預期。 

若申請物業有轉售限制或未補地價，則需額外複雜的審批過程，居屋或公屋單位並不一定可以順利參加。​

安老按揭缺點4：心理壓力與靈活性風險

在香港地，一層樓不單只是資產，也是一個提供安全感及家人團聚的象徵。將物業抵押成現金這個作法難免會令不少長者感到不安。若將來家庭狀況有變，例如子女想一家人搬到同一屋苑或換樓，已做逆按揭的物業就難以靈活處理，限制了將來的選擇空間。​

安老按揭是否真的搵笨？

綜合以上利弊後，其實可以發現安老按揭計劃是一項有明確成本及清晰條例的金融產品，並不等於騙局或搵老人家笨，但確實有部份人並不適合這個計劃：

逆按揭適合邊類人？

符合以下條件的人可以視安老按揭為一種保底的退休現金流工具，雖然回報不一定高，但勝在穩定和簡單，並且可享居住權及無追索等保障。​

• 例如有一層自住物業，退休後收入有限，需要穩定現金流維持生活質素的人士。

• 無子女或子女經濟已獨立，無需傳承物業至下一代的人士。​

• 風險承受能力較低，不想大量投資高風險資產，只希望收取穩定現金流的人士。​

逆按揭未必適合哪類人？

相反，如符合以下情況，選擇逆按揭前就要非常謹慎：

• 視物業為家族核心資產，希望可以將物業承傳給下一代的人士。

• 自身或子女具備投資能力及願意承受一定市場波動的人士，可以使用其他更有效的理財方法產生現金流。​

• 物業樓齡偏高、條件複雜，並展望物業將來會被重建、收購的人士，不想將物業鎖死在逆按揭安排。​

更安全靈活的退休現金流方案：StashAway Cash Yield 熊金寶

逆按揭本質上是以自住物業換取現金流，等同預先動用物業價值來支撐退休生活開支，而在當前大環境下，樓價增長也未必能跑贏利息及各項保費成本，長遠回報並不一定理想。物業最終亦多數需要出售，由下一代決定是否贖回，難免會帶來心理壓力及家庭溝通成本。 

而StashAway Cash Yield 熊金寶以現金投資於短期美國國債相關 ETF，最新公佈的年化收益率約為4% （截至 2025 年 10 月 31 日），提供每日計息及隨時贖回的安排，無需動用或抵押自住物業，亦不影響日後資產承傳，讓投資者在保留樓宇資產的同時，建立以利息為主的穩定現金流來源。​

在香港樓價高企的環境下，失去物業對不少家庭而言是重大損失，而Cash Yield 熊金寶並不需要你放棄或削弱樓宇業權，反而是把現金或閒置資金轉化為高流動性、可隨時調配的利息收入工具，達致樓宇資產與金融資產的分散配置。透過自動再投資股息，熊金寶可以有效發揮複利效應。而產品本身一般不設最低投資額及鎖定期，投資者可以由相對較低金額開始，逐步累積成具規模的退休現金池，在需要動用資金時亦能即時提取，從而減少因逆按揭安排而可能出現的物業風險及遺產淨值下降問題。